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关于**县物业管理工作调研的思考（**县第十五届人大常委会第十八次会议发言稿）
2013年8月20日
地产和房产对**县财税贡献特别巨大，**的城市建设一天一个样，这得益于楼宇经济的发展，也为文明卫生城市打下了坚实的基础。但是，**的物业管理却成为了楼宇经济发展的拌脚石，严重阻碍了**经济的发展，也为**文明卫生城市这块金字招牌抹了黑，更是考验城市管理者智慧的新课题。从这次物业管理工作调查中，我明显感觉到，**的物业管理与物业服务，与周边市县区相比只能算是刚刚起步，还处于“群龙无首、一片混乱”的阶段，与居民的愿望和需要相比，差距太大，给人的印象就是，相关企业“重卖房服务、轻物业管理”，“前期物业抢着干、后期物业不愿干”；有关部门“重房产收费、轻房屋服务”，甚至“有利益就上，有责任就让”，“政府重视形象、部门看重利益”。现在是业主有牢骚、政府不满意，物业公司难生存，相关部门在扯皮。我认为，现在当务之急就是要做好几件事： 公文汇,办公文档之家
一、健全体制、完善规章
（一）建立物业管理齐抓共管机制。物业管理工作是一项系统工程，涉及到房产、建设、规划、城管、供电、供水、园林、环保、工商、税务、物价、公安、消防等多个部门，各种矛盾常常相互交织，光靠房管部门难以协调各方。范文TOP100我建议：
1、成立“**县物业管理协调委员会”。由县政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项，县房管部门具体承办。
2、街道办要成立机构，负责统筹、协调、考核、监管辖区内小区物业管理相关工作。
3、居委会要建立工作小组，解决小区物业管理工作中遇到的各类问题，做好宣传、协调、配合小区物业管理工作的开展。
4、成立“**县物业服务行业协会”。协调物业管理与服务，进行业务培训、业务指导，处理企业纠纷，讨论和处理企业重大问题。 公文汇 www.gongwenhui.com
（二）实行新建住宅物业质量保修金制度。物业管理中的业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，拖欠物业管理费等，相当部分是因为房屋质量不达标及相关配套设施不健全造成的，严重影响了物业管理工作的健康发展和社会的和谐稳定。在这个问题上，物业是为开发商、承建商背了黑锅的。**县要从8月份起，严格按照《江西省物业管理条例》的规定，建设单位在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，一律按物业建筑安装总造价1%-3%向物业质量保修金专门账户交存物业质量保修金。房屋竣工验收后，公共物业建设达标的保修金及其利息全额退回，物业建设不达标的，责成建设单位完善，否则，由物业管理部门代为完善，费用从保修金中扣除。
（三）完善“房屋维修基金”管理。
1、要严格按照“基金”来管理，专款专户储存，独立核算，任何单位和个人不准挤占挪用。
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2、新建住宅小区，要严格按标准收取“房屋维修基金”，不能再由房管部门随意收取，范文写作有的交了、有的不交，有的多交、有的少交；同时，要规范建立明细分类账户，要按每栋楼、每一户设立明细账；从现在起，对每一个新住宅小区不能再做糊涂账；对老住宅小区要尽量按每一栋楼，每个住户设立明细账。
按规定，每个小区“房屋维修基金”使用后余额不足30%时要续交，但全县没有一个小区有续交的。
3、要使“房屋维修基金”保值、增值，要存定期、买国债，利息要记入每一个业主的账户，要象住房公积金一样管理，要在一年内至少告知一次业主的账户余额。
4、要按利息的一定比例提取费用，作为业主委员会或居委会的活动经费和成员报酬。
5、以住宅小区为单位严格使用基金，规范批准程序，每年定期向业主公开使用和结余情况，接受业主监督，确保维修基金收缴规范、使用合法。
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（在7月18－24日中午中央电视台经济频道连续播出的，北京探索物业管理新路子，“房屋维修基金”是由业主委员会管理，基金存定期、购买国库券，并按利息的一定比例提取费用，作为业主委员会的活动经费和成员报酬，这种做法得到了中央电视台的肯定）
黄段鸿安、沙田两个安置小区没有收维修基金，有些住户连房款都没有交清。这是后患无穷的。
（四）探索业主委员会运行机制。业主委员会是联系业主与物业服务企业的桥梁和纽带，是业主利益的代言人，在物业管理工作中的作用具有独特优势。凡是入住率超过50%的小区，都要选举业主委员会，在选举之前，居委会要前期调查，把好选举关，选举结果要经居委会同意。要建立激励机制，实行有偿服务，业主委员会的工作经费和成员的工资来源于“房屋维修基金”的利息。
在没有“业主委员会”的小区网络，要由居委会主任担任业主协调员，管理业主事务。
（五）建立物业监管前移机制。
1、事前，物业监管部门要参与新小区的规划，对业主委员会用房、物业用房、会所用房、幼儿园用房、管网、水、电、气、绿化、亮化、监控等配套设施的规划提出合理建议。
2、事中，物业监管部门要参与新小区的房屋验收，对物业用房、配套设施不到位的情况提出意见。
3、事后，物业监管部门要参与新小区的前期物业管理，对还没有物业服务企业进入的小区，要监督前期物业，不能放任；并且还要敦促招聘物业服务企业尽早进驻小区。
（六）要落实物业承接验收制度。物业服务企业承接物业时，应当对物业用房、物业共用部分、共用设施（包括对讲门、路灯、监控设备等等）进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾与纠纷。
入住率没有达到60%的，开发商不能移交给物业企业，应由开发商负责物业服务。
（七）建立房屋出租登记制度。实行暂住登记制度，同时实行房屋出租要到社区登记制度，有利于物业费收取。
（八）抓紧时间出台相关制度。抓紧时间出台《**县物业管理实施细则》，《物业服务收费管理办法》等一系列制度，使物业管理、收费、监督等有章可循，有法可依。
二、加强物业服务企业的管理
（一）完善市场准入和退出机制思想汇报专题。
在市场准入上：
1、对入驻的物业服务企业严格把关，杜绝无资质、有不良信用记录的物业服务企业代理物业服务业务。
2、以九江市房管局建立物业服务企业信息系统为契机，强化物业服务企业资质管理，所有物业服务企业都必须通过资质年检。
3、尝试前期物业服务企业招投标制度，从8月份起，在前期物业服务中，引入竞争机制，通过公开招投标，选聘物业服务企业，参与物业服务。
4、新成立的、或资质较低的物业服务企业不能参与新住宅小区、大宗服务项目的招标，只能参与散户小区、小服务项目的招标。
5、建立中标物业服务企业交服务押金制，杜绝物业服务企业降低服务水平、与业主之间矛盾越积越深、想来就来、想走就走的现象。
在退出机制上：
1、建立企业信用档案，加强物业服务企业信用档案建设，规范企业的诚信行为。
2、建立小区物业管理投诉处理机制，明确物业管理主管部门及其他职能部门和街道办在住宅小区管理中的工作职责和处理程序，强化居委会协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用。
3、强化业主委员会对物业服务的监督，凡不符合物业服务合同的，业主委员会可以解聘物业服务企业。
（二）加强对物业服务企业的考核。
1、尽快出台《**县物业企业服务标准》和《**县物业服务企业考核办法》，实行日常考核和集中考核相结合，每月抽查，每季考核，年终考评。
2、建立末位淘汰制度，以信访和投诉及媒体曝光事件处理为依据，不及时处理的按件数扣当月分，连续2个季度考核排倒数第一和年终考核倒数第一的，取消资质年检资格，不能参加第二年的物业服务招标。
3、建立奖励机制。物业服务企业反映，政府在节日时，只对环卫进行慰问，从来不对物业慰问；物业主管部门评奖，也从来没有想到物业企业；就连物业企业上门邀请相关部门参加年终会议，都没有单位愿意参加，物业企业认为缺少精神上慰籍，行动上的关怀。建议相关部门要考虑物业服务企业的这个要求，建立奖励机制，那怕是精神奖励也好。
三、拓展物业服务企业的业务范围
封闭式住宅小区、散户型住宅小区是物业服务企业传统服务范围，在此基础上，可以拓展服务范围，增加物业服务企业的收入。
1、行政机关、事业单位、学校、医院、有关企业的物业可以实行招标，由物业服务企业提供服务。
2、公共场所保洁、保安服务要市场化，如湖滨公园、朝阳湖公园、湿地公园、豫宁公园、万福广场、文化广场等公园、广场、景区，可以由政府买服务，实行招标，由物业服务企业提供服务，增加物业服务企业的稳定收入，培育和做强物业服务企业。
四、集中整治物业管理中的突出问题
（一）开展集中整治物业管理行动。以我县“六城同创”为契机，联合整治住宅小区物业管理混乱状况，由县委常委任组长，其他县领导任副组长，集中3个月开展大规模的全县住宅小区物业管理集中整治活动。
1、清理毁绿种菜。这项活动己经开展，自行整改至7月31日，有关部门也有所行动，但我认为雷大雨小，青蜒点水，有关部门有举报才去查，没有举报，就不主动去查，有很多地方根本就没动，效果很差。
2、清理住宅小区的公共场所。有的住宅小区公共场所被住户个人侵占，为自己圈出地盘，只限自己使用。比如侵占楼道、消防通道、违规停车、违章搭建、非法经营、噪音扰民、非法出租、破坏公共设施、违规装修房屋等。
3、规范小区饲养动物。严禁小区养鸡鸭、养猪、养大型猎狗（身长超过70厘米、身高超过50厘米）。
4、下大力气整治开发商遗留问题。刚才我己经说过，业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷，拖欠物业管理费等，相当部分是因为房屋质量不达标及相关配套设施不健全造成的。这两个问题开发商、建设方当然有责任，但是相关部门同样要负责任，你监管不到位、验收不认真，没有坚持原则，没有把好最后一道防线。事后又不督促开发商、承建方整改和完善，报修又时间长、程序多、使用维修资金困难，住户怨声载道，上访无数，严重影响了物业管理工作的健康发展和社会的和谐稳定。
如果新建的住宅小区还出现房屋质量不达标或相关配套设施不健全，我建议县人大和县政府要严格问责，要追究相关单位和相关人员的责任。
5、整顿物业服务企业。
（1）整顿服务行为。有些物业服务企业不按物业服务合同约定提供质、价相符的服务，随意减少服务项目和降低服务标准。
（2）整顿违规收费。对违规收费、收费不规范的行为要发现一起查处一起，维护业主的合法权益。
6、集中清理拖欠物业费行动。可以进行渐进式清欠。
（1）第一步在小区内张贴公告，在电视台公告，告知清欠的最后日期。
（2）第二步公告之后，对还不交清物业费的，在小区公布名单，物业服务公司也要在住宅小区摆收费台，方便业主交费。
（3）第三步对仍不交清物业费的“老懒”，在电视台曝光；是工作人员的，责成单位代收代缴；是领导干部，将名单交县委组织部，接受组织处理；没有单位的，如果办了按揭贷款的，责成在按揭贷款账户中扣除。
（4）第四步，对拒不交清物业费的，由物业服务企业向法院提起诉讼。是企业老板，建议通报各家银行，记入个人诚信档案。
（5）对于己购房，但不住或不常住的业主，可以由物业公司酌情减少保洁费，但其他物业费要交清。
（6）对于尚未出售的空置房，由开发商代交物业费。
（7）对于新建小区，建议智能化管理，用一卡通式智能卡交费，不充卡，什么都不通，连大门、电梯都打不开。
（二）创新电梯房促销手段
1、优惠电梯房购房者的相关规费、工本费、手续费，降低购房成本。
2、楼道用电、小区照明、二次供水用电价格按居民用电、不按商业用电，优惠若干年，降低居住成本。
3、统一使用太阳能，减少装修成本。
大家要树立“买房就是买物业”的观念，买房只有一次，买物业却有几十年，物业的好坏，直接影响居住环境，因此，大家都要高度重视物业服务。
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