网络最近发表了一篇名为《不动产买卖合同效力》的范文，感觉写的不错，希望对您有帮助，希望对网友有用。 公文汇,办公文档之家
篇一:不动产买卖行为的效力 公文汇,办公文档之家
不动产买卖行为的效力
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不动产买卖行为包含两个阶段,第一阶段是缔结买卖合同,第二阶段是履行合同,即转移不动产产权。前者是缔约行为,后者是物权行为。对于物权行为的效力判定,应当以物权法的规定为准。而对于买卖合同效力的判定,所牵扯的法规则较为繁杂。
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除《民法通则》、《合同法》中规定的法律行为无效、合同无效外,不充分享有(包括不享有)不动产产权的登记权利人,未经实际权力人同意,擅自处分不动产,即物权法第106条中所述的“无权处分”行为也会导致不动产买卖合同无效。在实践中,主要包括以下几种情况: 公文汇,办公文档之家
1.不动产登记部门登记错误,或当事人借名登记,使实际权利人与登记权利人不一致,登记权利人未经实际权利人同意擅自处分不动产的;
2.多人按份共有(或共同共有)的不动产,只登记在部分共有人名下,登记权利人未经占份额三分之二以上的共有人(或全体共同共有人)同意擅自处分不动产的;
3.不动产交易中,已经办理了过户登记,但买卖行为被宣告无效或撤销、解除,受让人未依法办理恢复登记,而转售房屋的;
4.不动产设有抵押权,非经债权人同意,抵押人将同一抵押不动产转让他人,或者就抵押不动产价值已设置抵押部分再作抵押的。上述4种情形下,无处分权人订立的不动产买卖合同无效或效力待定,其过户行为(物权行为)是否有效,则取决于受让人是否为善
意第三人。
此外《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,下列房地产不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,范文TOP100不符合本法第三十九条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
当事人转让上述房地产的,受让人不能取得不动产物权。
篇二:未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析
未完成权属登记房屋的买卖合同效力分析
一、案情简介
江某于2011年4月向于某转账支付200万元,预购案涉土地使用权及房屋(案涉土地已办理有国有土地使用权证,但地上房屋未取得房屋产权证),转账后双方签订《土地、房屋转让协议》一份,约定于某以1800万元的价格将某宗国有土地5000平方米及地上未办房产证的房屋约3800平方米的两处物产一并转让给江某,并约定转让协议签订后十日内买方支付1400万元,土地过户完成后支付余下400万元。协议签订后,于某向江某出具收条一张,载明已收到江某转让款200万元。其后,江某未支付剩余款项,房屋也未进行过户登记。于某至今不能确定房屋取得权证的具体时间。2011年5月,江某向某法院提起诉讼,诉请确认其与于某签订的《土地、房屋转让协议》无效并返还已支付的200万元。于某提起反诉,要求确认该协议有效。
二、对该案两种处理意见的分析
该案审理焦点即为江某与于某签订的《土地、房屋转让协议》是否有效,对此合议庭成员之间存在两种处理意见,网络笔者将对两种不同处理意见的理由及价值取向作初步分析。
(一)第一种意见:案涉协议有效,江某的诉请不成立
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