2012年暑假兴宁房地产考察报告
2012年暑假兴宁房地产考察报告楼市调控一年多来，无论在网络上还是Q群上，可以看到大家对楼市的关注是有增无减的，特别是在外的兴宁乡贤，因为不便回家，对兴宁的楼市更加心切，经常在QQ上询问兴宁楼市的情况。因此，2012年暑假借携子回乡下小住之机，顺便去看了兴宁大小楼盘，给大家汇报一下，也算是为在外的乡贤帮点小忙了。
首先去的第一站，当然是我最喜受的宁江新城。楼盘前“抢房又开始了，楼市又回暖了，你还不赶紧买房吗？”的广告语令人揪心啊！宁江新城地处新城区，是到目前为止兴宁最大的楼盘，也是素质第一个和大城市一样的楼盘，其人车分流，园林绿化，房间布局，管理服务等都与大城市楼盘一样。目前，已开发到三期了，正在销售1-4幢，90平方到170平方户型都有，售楼MM说现在除1号楼还有一半货外，2-4号楼已只有尾货了，加之楼市回升，优惠较以前少了。在去看工地的车上，还碰到二位从惠州回来看房的老乡阿姨。她说兴宁的房价很贵，感觉比惠州还贵。我问她那怎么不在惠州买呢？她说：外面再好，也是外面，毕竟老家在这里，迟早要回来的。 稿子汇,范文学习文库
第二站来到南济桥边的金河湾和亲水湾，这二个盘隔江相望，一南一北，都是只有几幢楼，价格户型也差不多。但我个人更喜欢亲水湾，因为金河湾是北向面江，亲水湾是南向面江，并远望神光山，所以最好的是亲水湾的临江户型，那景观看得我口水直流啊。
第三站来到也是桥边的海兴花园，海兴花园也是比较大型的小区了，地理位置也不错，属新城区，又是江边，目前也是清尾货阶段了。惊奇的是，均价才3500左右，与周边4000多的均价有15%左右的差价啊。售楼MM说，这个价是去年的，一直没调整。
第四站来到对面的南坛路口的碧水湾B区，小区不大，位置还算可以，周边配套完善，地基还未打，价格有点高。
第五站来到兴民小学附近的兴盛豪庭，这是应网友要求去看的一个楼盘，周边民房多，看起来比搞乱，小区也很小，格局也不好，我个人不太喜欢。网友说是为了小孩读书考虑的。 稿子汇 www.gaozihui.com
第六站来到号称豪宅区的广场边，凯旋城，记得春节来看时，刚好中午，吃了闭门羹，这次终于进去了，看了沙盘，果然是豪宅定位，售楼部是最漂亮的，MM也很养眼，看了销控表，已预定了9成了，MM说今年二月开始，已取消了所有优惠。现在好象正在搞地基，预计12月底开售，吹风价是5000起。
出来后，去旁边的新兴豪庭，这是传说中的又一豪宅，由中国建筑承建，看来质素应该也不错，目前已建到四层左右，可惜售楼部还未开放，大门紧闭，连个保安也没有，没问到情况。
最后去到公安局那边的永盛豪庭，也是小区不大，周边环境一般，地理位置一般，但价格较便宜，旁边有一个大型小区已入住，周边配套还可以，还发现了几家红木销售商店，不知是不是有钱人多。
以下是各楼盘的价格：
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楼盘
楼层
最低价
楼层
最高价
均价
宁江新城三期
3楼
3700
25楼
6000
4850
金河湾
2楼
3188
23楼
4388
3788
亲水湾
5楼
3638
25楼
4900
4269
海兴花园
3楼
3268
11楼
3908
3588
碧水湾B区
2楼
3580
19楼
5140 稿子汇 www.gaozihui.com
4360
兴盛豪庭
2楼
3280
19楼
4980
4130
永盛豪庭
3楼
3030
17楼
4030
3530
均价
3383
4764
4074
8月初出外了，本周刚回来，承蒙网友捧场，一再催促，所以应承网友本周未一定写好，现在就试着分析下兴宁楼市吧，水平有限，请大家见谅：
1、从上表可知，兴宁楼盘最低均价是3383，最高均价是4764，平均均价是4074元，这个价格，相比于兴宁100亿的GDP，一千多的工资水平，楼价确实是贵了。但是，如果从兴宁的房子消费结构和需求来看，却又是合理的。正如我早前一直强调的一样，兴宁的房价，是不能以当地的消费水平来对比的，因为兴宁房子的刚需，除一部分是本地人外，绝大部分是外出打工的兴宁人回乡置业的，这个价格，相对于大中城市近万元以上的房价，还是很有吸引力的。夫妻二人外出打工，一个月合计七八千的收入，在大城市是买不起房的，但在乡下供一套三四十万的房子，却很轻松。
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2、在看房的时候，遇到几个回乡置业的，他们的需求很明确，有些是小孩读书，有些是回家落脚点，有些是养老，这都是兴宁买房的刚需。正如在宁江新城遇到的阿姨所说的，外面再好，始终也是要回家的。我很多年轻的亲戚，他们在外打工多年，要他们回农村居住，他们是不情愿的，但大城市的房子，他们又买不起，所以，在县城买房，就成了他们最好的选择。这样他就一次性解决了居住落脚，小孩读书，养老等的问题了。
3、考察的楼盘，全部是电梯高层，新开发的楼盘楼梯房已很少了，这说明，兴宁的房屋需求，已从普通型转向改善型了，改善型的需求要求小区配套要好，户型面积大，朝向好，对价格不敏感，追求质量，所以质量最好的宁江新城，价格最高，从这个角度来说，兴宁的房价也是合理的。
4、综合分析地理位置，小区规模配套，价格等，我认为，最好的楼盘还是宁江新城，因为宁江新城地处新城区中心，未来发展潜力很大，而广场边的凯旋城和新兴豪庭，虽然也不错，但那边配套已完善，定价也较高，发展潜力已少了，而且，那边已很热闹了，不太适合居住。一直以来，无论是网友还是亲友，我都是建议选择宁江新城，但有些乡下的亲戚说那太偏了。那不怪他们，他们的眼光只看到眼前的热闹，投资置业，是一定要跟着规划走的，并在配套还未完善前进入，十年前的广场，不是一样很荒凉吗，不久以后宁江新城周边一定会比广场还热闹。细心的朋友可能也发现了，我没去看北部的房子，是的，我从来就不看好北部，因为北部规划是工业园和商贸，是不适宜居住的，而且兴宁的发展重点在南边和东边。
5、性价比最高的楼盘，要算是海兴花园了，地理位置很好，兴南大道宁江边，旁边还有正在规划的亲水公园，比周边的楼盘金河湾和亲水湾，要便宜15%以上，海兴花园小区也很大，开发商实力不小，质量也有保证，配套也完善，重要的是开发商良心大大的，去年以来一直无升价，价格很实在，还是现楼，非常适合工薪阶层置业。
6、兴宁楼盘很多是地基还未打，就开始卖楼了，如碧水湾B区，我在工地上只看到一台打桩机，还未立起来呢，但已开卖了，看合同上写的是交定金八万。还有凯旋城也是，要交十万定金。所以建议大家一定要了解开发商的实力，最好是买现楼了。并且所有的楼盘，存货都不多，很多还是清尾货阶段，这从另一方面，也说明了兴宁楼市的火爆。
7、兴宁楼盘现在是不限购，但限贷，一套可以按揭三成，二套六成，三套不能做按揭，大部分楼盘按揭都是做信用社的。
8、还有部分楼盘土地年限只有四五十年的`，这个过于敏感，就不点名了，希望大家购买时一定要了解清楚。而对于这个问题，有些朋友是比较介意的，就我个人而言，我觉得无所谓，按中国现在房屋的质量和拆迁速度，能住三十年就算不错了。
9、这次回去前，就知道了新市长到任后，兴宁不能私建房了，果然，回去后发现以前满大街的自建房出售的，没有了，这些物美价廉的自建房的消失，也进一步的造成了兴宁楼市的稳步上涨。
综上所述，兴宁楼市的走向，基本符合了我去年的判断，即回乡刚需强劲，房价稳中有升。对于兴宁房价未来的走向，我愚见如下：
1、、随着大中城市的转型升级，房租的高涨，生活成本的加大，最重要的是工厂的转移，很多城市的外来工也跟随回乡下发展了，最近，兴宁的工业园引来了菲利蒲这个大项目，相信不久以后，会有更多的兴宁人回家乡发展。毕竟外面赚更多的钱，也比不上和家人在一起。工业园的兴起，会带来大量的外来工和中高级管理层，这些都将推动兴宁的消费升级，支持房地产的稳定发展。
2、这次回乡下小住，发现乡下真的很幸福很悠闲，没有大城市的紧张，空气很好，每天吃着自己种的菜，自己养的鸡鸭，土鸡蛋，傍晚就去散步，晚上就喝茶吹牛，我们镇上广场竟然也有跳舞的了。大城市里有的，乡下都能买到，而且有了网络后，令我惊奇的是，帮姐姐在京东买一个相机，隔天就送货上门了，和大城市完全一样。可以说，随着城市化进程的加快，兴宁现在比外面还幸福，这也是越来越多人回家的一个原因。这也将推动房价的稳定发展。
3、随着改善型买家的越来越多，开发商会提高楼盘的质素，如绿化，服务等，提高附加值，进而维持房价的稳步上涨。
4、追求随着兴宁新城区规划的落实，配套的提升，地价的上升，以及建安成本的上涨，这些都支撑了房价的稳步上涨。
5、随着私人自建房的限制，楼盘开发越来越规范，限制楼花的出售，国内大型开发商如碧桂园的进驻，兴宁的楼盘规模和质量必将上一个新的台阶，当然，房价也将上一个台阶的。
6、近期调控的放松，刚需的爆发，楼市的火爆，令兴宁的开发商取消了所有优惠，变相的提高了价格。
综上所述，随着回乡置业需求的增加，改善型买家的增多，政府的投入，地价的上涨，楼盘的规范，成本的上升，品牌开发商的进驻，国家调控的放松，期待兴宁房价大跌是不现实的。
未来，兴宁的房价，必将稳中有升。我一直建议自住的，应尽早的下手，任何时候买入都是正确的，我坚定的看好兴宁的发展，大企业进驻兴宁，济广高速兴建，梅惠高铁规划，这些都将带动兴宁的又一次飞跃，兴宁的刚性需求，会较长期的存在，最重要的是你享受了和家人在一起的快乐，那是千金也换不回的。
希望我所说所做的，能给你一点参考和帮助。
兴宁老牛于2012年8月26日凌晨