2017年赴美考察报告赴美食品质量安全监管参观考察报告赴美高层楼宇设备管理考察报告赴美企业标准化考察报告

　　赴美远程教育考察报告

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　　经省教育厅批准，安徽电大系统赴美教育考察团于今年1月底至2月上旬对美国加州大学成教院（河岸分校）、哥伦比亚大学、斯坦福大学进行参观考察。考察的重点是加州大学河岸分校的远程教学。副院长希拉女士带领我们实地考察了该校的教学设施、网络教室、双向视频教室、自主学习室，观摩了教师上课情况，并就加州大学与安徽电大系统合作办学的意向进行了有效的磋商。现将有关情况归纳如下。 

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　　一、办学基本情况  稿子汇 www.gaozihui.com

　　1、师生规模。该院现有专职教职工90多人，在册学生4万多人。学院是开放式的，占地面积较不大。学生学习也是自由开放式的。学习环境很好，该院的师资主要依靠加州大学，也聘请其它有实际经验的老师，教育管理专业较大，有学员1.5万人，教育对象都是大学后的职业培训。各种年龄层次的学生都有。随着中国经济发展和对外影响越来越大，汉语言专业在美很流行。该院的不少教师都想学汉语或正在进修汉语，有不少人能用汉语同我们打招呼、问好！ 

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　　2、办学理念。倡导终身教育，尽力为各类人员提供继续教育项目。他们认为，只有提供给社会需要的大量优质教育项目，学校才能得到发展。  公文汇,办公文档之家

　　3、开设专业。涉及社会科学、自然科学、法学、医学、教育管理科学、国防军事等各种领域。其中教育系统就有19种培训项目，7种教师资格认证。比较突出的教育项目有： 

　　1）教育设施规划培训项目。主要培训校园规划、设计、建设等知识和能力。 

　　2）教育财政管理官员培训项目。 

　　3）教育心理测量与成长规划项目，根据心理测量的结果，提前规划设计教育计划和方法，做到有针对性，分层次教育，该项目曾在中国介绍，很受欢迎。 

　　4）教育技术项目。 

　　5）法学护理项目。美国规定每家医院必须配备1—2名懂得刑事法律的护士，以鉴别病人是否受到过人身伤害。 

　　6）计算机技术及广播人才、电视人才等。 

　　7）市场营销及经济类项目。 

　　8）草坪培植与整修专门人才项目。 

　　4、教育手段。充分利用网络远程教育，利用双向视频会议系统，进行交互式教学；开辟自主学习空间和环境，学生在自由宽松的条件下交流讨论；网上学习、作业，网上讨论等。 

　　5、教学资源丰富。网上为学生提供各种丰富的学习资源，同时，根据实际编写教材，由自己出版。 

　　6、考试方法。不是考学生有多少书本知识，而是考察实际应用知识和能力。多数是网上考试，要求搞出一个设计方案。也有面试，学生较分散、较远，须面试和答考卷的，委托学生所在地的高校代理集中考试。 

　　7、重视合作办学。 

　　1）已在北京建分校，即将挂牌。 

　　2）与美军队合作，利用军队广播中心开展远程教学。 

　　3）与其它高校及企业合作办学。 

　　二、办学的主要特点 

　　1、把考试项目设计作为学校发展的根本和基础。该院认为，应十分重视开拓设计实用而又是社会所需的教育培训项目。如，草坪培植专业，教育财政管理官员培训项目、市场营销项目等。 

　　另外，他们还特别重视开拓新的培训项目，而且是其它高校所没有的，不少项目在全美甚至世界上都是唯一的教育项目，这些专业虽然学校所在地生源有限，但因为是独特的，外地、外国都来选学，既能保证生源，又有社会知名度。 

　　2、设立自主学习室。学习室宽敞舒适。类似茶坊式、咖啡屋。配备大量书籍、计算机等，学习环境和条件很好。 

　　3、采用符合成人教育实际的考试评价方法。重视创新思维和动手能力，不搞死记硬背，采用网上考试。 

　　4、重视合作办学。专设国际事务部，为军队培训人才。 

　　三、对电大办学的启示 

　　1、努力开拓非学历教育的空间。随着社会经济的发展，人们对学历后教育培训需求量增大，会有较大的发展空间。电大应在终身教育体系方面，走在前面，抢占先机，形成自己的优势和特色，才能发展。 

　　2、要探索考试改革。应主要考察学生的运用知识能力和实际动手能力。 

　　3、无论学历教育还是非学历教育，都应不断开拓新的专业和项目，并重视资源建设和整合，形成自己的特色。 

　　4、加强合作办学，利用我们的优势加强同普通高校的合作和国外高校的合作。加州大学对我们电大产生浓厚的兴趣，磋商了合作意向。我们可以引进他们的教师开展培训和其它实用项目。同时，我们可以为对方搞汉语教育培训（现在汉语在国际上实用价值越来越高）。也可交流师资，他们派老师教英语，我们派老师教汉语，互派访问学者等。还可互派留学生 

　　5、电大的校名容易引起误解，人家以为是广播电视的或者是电机的，解释了半天才搞清楚。我们所到之处大力宣传电大，解释电大。似应改为“开放大学”或“网络远程教育大学”等。

　　赴美食品质量安全监管参观考察报告

　　编者按：10月3日至10月23日，省局组织了"赴美食品质量安全监管参观考察团"，该团一行9人，在外停留21天，与美国政府相关单位就食品质量安全法规、食品质量安全监管及食品加工业质量安全监管体系等方面进行了广泛交流，圆满完成了考察任务。以下是该团团员，楚雄州质量技术监督局党组成员、纪检组长黄昆同志写的一篇考察报告。

　　省局组织人事处：

　　10月3日至23日，在省局党组和州局党组的关怀支持下，我有幸参加了"中国云南食品质量安全监管代表团"赴美国参观考察。在美国期间，我们参观了著名的二战遗址珍珠港，观看了日本偷袭珍珠港的纪录片；世贸大厦遗址、联合国总部、白宫、国会大厦、太空博物馆、林肯纪念堂、杰佛逊纪念堂、奥斯卡领奖中心、好莱坞明星大道等地方。美国加州大学教授（Amin）给我们讲解了美国国情，美中协会组织我们考察访问了美国旧金山著名食品加工厂（Sugar Bowl Bakerv’s），现场参观了生产工艺及管理过程；考察访问了美国联邦食品安全检查局，并对食品监管的法律法规等进行了座谈。通过这次的参观考察，开阔了视野，增长了知识，更深刻的理解了邓小平"发展才是硬道理"这句话的深刻意义。读千日书，不如行万里路。

　　一、所见所闻

　　在美国参观期间，时间安排得很紧凑，有时整天坐飞机在天上飞，有时又坐车整天在高速路上跑，天天早出晚归；有的时候刚下飞机还没住下，就开始安排参观；对我们坐惯了办公室的人来说，感受到了快节奏生活的压力。语言障碍，生活习俗不同，给参观考察带来了一些困难，我非常珍惜这次来之不易的考察机会，尽管每天非常累，回旅馆很晚，我还是每天坚持记日记，尽量把当天看到的东西记下来，准备回来再看些资料慢慢消化。

　　（一）美国的爱国主义教育搞得非常认真

　　美国是世界经济头号强国，具有高度发达的现代市场经济，是世界上最多的一个移民国家。每天都有数以万计不同肤色，不同文化的人，因为不同的理由涌入美国。美国对外来各色人种包容性强，经济上的优势以及低失业率是美国吸引移民的主要原因，而大批高素质的移民又成为美国发展的强大动力之一。民富国强，美国政府十分重视爱国主义，而且潜移默化。

　　在著名的二战遗址珍珠港，美国政府花巨资在被日本炸沉的"亚历山号"军舰水面上建起了纪念碑，免费让游人坐船参观，并可以观看到当时日本偷袭珍珠港时的真实录像纪录片，听到"亚历山号"被炸沉的声音。许多美国老兵自愿到此地为游人签名、合影，激发游人对战争的憎恨，热爱和平。据说每天到这里参观的数以万计人中，日本人不敢到此参观，怕被激怒的人揍。

　　在华盛顿杰佛逊纪念堂，我们看到一批批小学生蹲爬在纪念堂地板上，认真抄写托马斯.杰佛逊1776年受命起草的《独立宣言》，《独立宣言》是一篇反抗殖民统治，争取民族独立的战斗檄文，以人生平等，政府应该维护人民的合法权利这一观点出发，宣言历数了英国殖民政府在北美所实现的罪恶统治，指出其所作所为与保护人民的权利背道而驰。组织小学生就地抄写这篇爱国文章，其教育意义深刻。

　　在著名的迪斯尼公园，构思巧妙的"昨天"、"今天"、"明天"，独具匠心，使参观的人回顾了人类历史的发展过程，感受到今天和平幸福生活的美好。同时，更领会到明天高科技的飞跃，信息、宇宙空间、生物科技对人类生产技术的挑战。

　　（二）美国食品安全监管注重抓生产源头

　　"为什么要让食品发生事故呢？"这是我们在与美国联邦食品安全检查局座谈时，我们提出若发生食品质量问题如何处理时，对方的反问。

　　在美国旧金山，我们考察参观了著名的食品工厂（Sugar Bowl Bakery），该厂生产的食品面包供旧金山地区80%的旅馆、酒店使用，在我国珠海也有分厂，年产值近8000万美元，机械化使用程度较高。我们从该厂的工艺过程、设备管理、出厂检验、包装等过程进行了实地参观考察。给我们最大的感觉就是严格生产、严格管理、严格控制。"请不要走进开动的设备，以防你会受到伤害"。"请不要带手表，以防手表掉入食物中，造成危害"。严密的消毒，严密的预防措施，不管从原料的采购到使用，以及计量检测、特种设备管理、产品包装及检验，ISO9000质量管理体系真正发挥着作用，任何管理都是为了生产合格产品，没有空洞的宣传。

　　美国的食品安全由六个部门来进行监管，卫生部门的监管设食品药品安全管理局，疾病预防控制中心局；农业部门监管主要负责畜、禽、蛋食品监管，设食品公共安全调查局、食品安全检查局、进出口食品安全检查局；以及单独设立的美国联邦环境保护局。和我们座谈的美国联邦食品安全检查局，是专管畜、禽、蛋食品安全检查的部门，该部门有两个职能：1、保护消费者利益和平衡工厂利益；2、强制执行法律规定。监督检查不收检验费，费用全部由政府承担，监督检查人员实行区域划片监控，随时明察暗访深入饲养场和宰杀场检查，发现问题，及时指出，责令限期整改，如果发现食品有质量问题，工厂将负责将食品收回消除危害。美国联邦食品安全检查局对检验人员规定非常严格，检验人员只要到被检查部门喝过一杯咖啡，将会被清除出调查检验队伍，因为将会被怀疑有不公正。当我们问其若在当地发生食品质量安全事故如何处理时，固执的美国官员连答："No"，认为是不可能的，有法律规定，不能让它发生。因为每个细节，包括喂养、宰杀都监管了，是不会发生，也不能发生食品安全事故的。使我们真正感受到了美国官员监管到位，忠于职守。

　　（三）中国产品在美国超市到处可见

　　在国内，我一直听说中国的产品上不了美国的超市。而我们在美国从西到东，从南到北，凡进美国超市时，都有我们国家的产品，尤其纺织品和玩具。连美国的景点"自由女神"雕塑像、"珍珠港"，"尼加拉大瀑布"等小纪念品，都写着中国制造。我们在购买小纪念品时，都注意看是不是国产货，以免"出口转内销"。最有趣的是，10月19日，在我们考察访问美国联邦食品安全检查局结束时，该局送给我们考察人员的每人一块小蛋糕（小玩具）也是中国产品，局长幽默的说："中国产品占据了美国很大市场，我们生活都在使用中国产品。送你们的这块蛋糕也是中国生产的"。翻译人员讲完后我们认真一看，逼真的小蛋糕上写着（USDA）美国联邦食品安全检查局的缩写及网址，下面显目的标着"Mide in china"，使我们由衷的感到骄傲。在美国市场上，几乎看不到中国商品的广告或文宣传，但中国制造的很多商品已经进入了美国中档，甚至高档市场，如服装、运动鞋、电脑硬件、彩电、电冰箱等。

　　二、收获、启示

　　美国是一个美丽、富饶，最适合人居住的国家，树木葱葱，环境优良。到处是汽车，到处是高速公路，人和动物和谐相处；公共场所人们自觉排队，行人过马路车辆主动礼让。美国民族是一个优秀的民族，极其富有和强大。由于社会制度不同，生活方式不同，我们的思维不自觉地被自己的社会存在所局限，被自己的文化传统所限制，就像人类的思维无法摆脱人类自身存在的局限一样，很难真正理解不同的文化背景，社会制度、历史传统和民族性格习惯所带来的差异。当我们走出国门走出自己的社会，见到另一个不同的社会时，有可能领悟自己某些方面的局限。它山之石，可以攻玉。对我们抓好食品安全监管是大有益处的。

　　启示一：产品质量是生产出来的，不是检验出来的。这个结论我们在推行全面质量管理，以及宣传质量管理标准体系时都不是什么新内容。在考察美国食品生产企业，感觉这个朴实的道理在美国生产企业已深深的扎根，为了生产合格产品，ISO9000质量管理标准在各工序都严格贯彻执行。"该说的已经说到，说到的已经做到"。政府宏观监管比起生产企业自己监管不是那么有力。企业质量管理在市场经济的压力下已完全形成了自我生存发展需要的必然措施。由此联想到我们的部分企业对全面质量管理，ISO9000质量管理标准执行的差距，"该说的已经说到，说到的没有做到"。产品质量管理不注重全过程的质量管理，而过分强调产品质量出厂检验，方法上实际还推行着发达国家工业生产四十年代的"检验方法"阶段，既使进行了质量管理体系认证，也没有认真施行，名不符实。带来的后果，检验产品质量不稳定。管理方法的滞后，必然导致质量差距。

　　启示二：要在全社会普及质量意识。产品质量，代表一个地区，一个国家的形象。在美国市场上是难以见到假冒伪劣商品的，尤其药品和食品，几乎没有假冒。在我们和美国食品工厂和联邦政府监管部门接触时，感觉质量意识比较强，消费者对商品比较信任，企业法人认为自己的产品质量不好，企业会失去信誉关门，还会受到法律的严厉制裁；政府官员认为不能让不合格产品形成后流入市场，在生产过程中就要严格监控。我们现在的差距是消费者对市场上的商品不信任。从源头抓质量，我们应该引导企业从生产过程全面注重质量管理，牢固树立以质取胜，走质量效益型道路；对屡教不改的，要发挥新闻曝光的作用，引导消费者加强自我保护意识，使不合格产品失去市场。在全社会普及质量意识，是一个系统工程，要注重在实效上下功夫。

　　启示三：监管部门真正成为企业信任的伙伴。当我们对美国食品生产企业提出你们政府部门如何来进行监管时，管理人员很自然的回答，"他们会常来，他们也会为我们生产、设备提一些意见，我们修改完善后他们又来检查，对我们生产是有益处的"。问其处罚过没有，回答"不可能。他们很懂，很公正"。美国的食品生产企业也实行生产许可证制度，由联邦政府计划部门来颁发，小型的食品加工企业会挂靠大企业来生产，生产企业与监管部门关系很融洽，都知道法律的约束规定。也使我想到，我们质量技术监督部门长期跟企业打交道，许多同志不懂企业管理，有时到企业检查时常说外行话，摆出一付执法检查的架势，与企业成了猫鼠关系。要从源头抓质量，我们的人也要学会企业管理。

　　启示四：牢固树立诚信意识。美国人非常重视的一种个人品质就是诚实。美国是一个高度守信的国家，任何一个人在任何社会交往中，可以做错事，但不能不诚实。在美国，汽车加油、停车凭信用卡消费，没有专人守候；住旅馆你走时不会有服务员来检查清点房间后才准你走，旅馆房间门的刷卡你喜欢可以带走作纪念；在商店购买东西不会有人怀疑你使用假币，进超市我们背着包也不会有人盯梢，有时选到了东西为付费还到处找服务员。由此，我感觉我们国家现在提出构建和谐社会，倡导诚实守信何等的重要。在人们生活水平提高以后，物质文明建设和精神文明建设是相辅相成的，若不注重诚信建设，人与人之间缺少相互信任，一个单位、一个国家、一个社会和谐就会成为空话。我们必须从小事做起，从自己做起，教育家庭，教育子女，诚实守信，推动整个社会诚实守信。

　　在美国，由于"9.11"恐怖事件的发生，到处防范严密。我们进机场候机室和参观大型社会参所，都必须脱外衣、鞋子、皮带进行严格检查，到处草木皆兵。在美国参观考察期间，我和团里的同志们一道，遵守了出国纪律。每当我们公务活动参观座谈结束时，我们都给对方赠送一面"中华人民共和国云南省食品质量监管赴美代表团"致谢小旗帜，对方非常珍惜，我趁此机会给对方每个官员赠送一个彝族小荷包，并告知这是我们彝族姑娘亲手刺绣的吉祥物，戴上会健康幸福，他们惊喜地拿出自己的相机，戴上彝族荷包，手拿我们赠送的小旗与我们合影留念。

　　通过21天的出国考察，我们完成了考察任务。达到了开阔视野，增加知识的目的。我一定不辜负党组织的培养期望，在今后工作中努力结合实际运用。

　　赴美高层楼宇设备管理考察报告

　　应美国世邦魏理士物业管理公司的邀请，中国物业管理协会以田在玮副会长为团长的赴美高层楼宇设备管理考察团一行10人，于12月11日—23日对美国物业管理及高层楼宇设备管理现状进行了认真考察，现将考察情况报告如下：

　　一、美国物业管理的现状

　　美国是世界上最发达的国家，综合国力远远超过其它国家，同时也是市场经济体系最为完善的国家。在这一社会背景前提下，形成了美国高度专业分工协作的物业管理市场运作体系。

　　1、在美国，物业管理作为社会管理事务，主要由业主和企业及行业协会负责，政府基本不予干涉。小政府，大社会，能够由市场来做或依靠民众自主自律能够解决的问题，政府均不予过多过问，所谓“民有、民治、民享”是也。尽管美国物业管理有效地承担和履行了服务社会的职能，但这并不是美国政府的功劳。美国政府的行政分支中没有物业管理的管理部门，政府的作用是立法和司法。日常的行业管理，主要由一个叫物业管理研究院的机构负责。美国物业管理研究院（IREN）总部位于芝加哥，成立于1934年，是美国房地产商协会的一个下属机构，是一个非政府机构和非盈利性组织，其主要职责是：（1）培养物业管理职业队伍，包括培训和鉴定从业人员的资格，颁发注册物业经理（CPM）、注册住房经理（ARM）证书；（2）制定和执行物业管理行业标准、道德规范，推广新技术、新工艺，维护行业的社会价值；（3）协助政府部门起草法律，法规；（4）推介并带领会员向海外开拓市场。

　　美国物业管理研究院有一个集管理、科研、培训、经营于一体的组织结构，在各大地区设立有分部，其总部的机构设置。

　　理事会      

　　执行委员会　　　

　　常务委员会：

　　职责：审计、预算、规划

　　条例、规定、

　　道德规范和纪律

　　道德规范问题听证和纪律委员会

　　执行委员会

　　公共住房道德规范和执行委员会

　　地方分部活动部：  

　　职责：分部活动  

　　ARM部：

　　职责：ARM服务  

　　法律事务部： 　

　　职责：全国联邦住房联络 

　　各地联邦住房联 

　　公平住房和平等机会 

　　联邦立法  　 

　　州和市政事务 　 

　　服务部： 　 

　　职责：全国物业经理咨询 

　　物业经理计算机和技术 

　　收/支分  　 

　　风险管 　 　 

　　联络部： 　

　　职责：物业管理杂志社 

　　营销/公共关系 　 

　　出版 

　　会员注册部 

　　职责：AMO   　

　　AMO资历评估分会  　

　　AMO保险分会  　

　　CPM会员标准  　

　　高级CPM会员标准  　

　　管理计划   　

　　会员发展、少数民族 　

　　教育培训部： 

　　职责：成人教育  　

　　CPM会员资格培训  　

　　教育政策   　

　　师资   　

　　课程内容委员会 

　　2、高度职业化的物业管理队伍是美国物业管理的重要特色之一。在美国，任何人要想从事物业管理，均须获得相应的职业资格。这种资格管理主要不是针对企业，而是针对管理者个人，这与我国目前现行的企业资质管理不同。美国物业管理资质分三种：CPM，注册物业经理（Certified Property Manager）；ARM，注册住房经理（Accredited Residential Manager）；AMO，注册物业公司（Accredited Management rganization）。还有一种过度性的叫CPM Candidate，是成为注册物业经理前的专业资格。负责资质管理工作的美国物业管理研究院严格执行行业资格标准和行业道德规范，使上述资格，特别是注册物业经理资格入门有相当难度，从而既保证了注册物业经理人队伍的质量，也使这一职业成为具有较高社会价值的热门选择。

　　3、成为CPM的职业要求

　　申请人向IREM提出申请，取得预备CPM资格。申请人必须填写申请表、交申请费、有高中以上学历、符合法定工作年龄和目前正从事物业管理工作。预备期一般五年，最短一年，最长十年。若是申请人曾经从事物业管理或房地产相关工作，取得其他经历分，也可少于五年。

　　申请人取得预备资格后，需按照IREM设计的一套考核制度，取得260分，其中160分为必修分，100分为选修分。

　　IREM课程：30分必修分，多达100分选修分。IREM每年在总部和各地分部举办培训班，每年初，IREM就将课程介绍印成精美的手册寄给每一个学员。课程内容主要包括物业维修管理、人力资源管理、多用途物业的推销和租赁、房地产的财务及其策略、物业管理效能评估、物业投资环境评估和就某一物业写一个物业管理计划。

　　CPM证书考试：30分必修分，0选修分。考试内容涵盖维修保养、人力资源管理、促销和租赁、财务运作、日常管理、法律和风险管理。

　　管理策划：20分必修分，0选修分。IREM提供管理策划手册，学员就某一实实在在的物业写一份管理方案，充分反映学员的实践经验和理论知识。

　　道德规范：20分必修分，0选修分。每一个申请人必须修这一课，牢记并严格遵守CPM职责道德规范。

　　经历：60分必修分，多达100分选修分。从事物业管理每一个月算一分，因此，60分意味着5年的预备期。但是，如果申请人在提出申请前曾经在一个CPM指导下从事物业管理，或已经是ARM，那么，这些经历也可算分。对经历，IREM还有具体规定：如管理住房，则一处不少于300单元、或2处不少于200单元、或5处不少于100单元；如管理办公楼，则一处不少于12万呎、或2处不少于8万呎；如管理工业用房，则一处或多处不少于20万呎。

　　正规学院教育：0必修分，多达90分选修分。地产、经济学、法律、金融或经营管理的学士折70分，其他专业的学士折60分。

　　其他成人教育：0必修分，多达100分选修分。IREM承认其他15个房地产协会提供的课程。IREM在培训手册中均有列明。

　　其他要求：经IREM地方分部批准；交清分部和总部的会费；一直严格遵守CPM的职责道德规范；经IREM理事会批准。

　　4、美国物业管理队伍的基本情况

　　全美国目前只有CPM9500多人、AMO363家，负责管理着全美价值8795亿美元的各种物业。在IREM的长期有计划的发展下，美国物业管理队伍均衡发展，保持稳定、高素质，体现如下几个特点：

　　身份高：全国只有CMP9500多人，AMO363家，从申请到成为成员，有一套严格规定。因而也只有较高学历、坚持执着的人能成为注册物业经理，具有高等教育的人员达94.1%。一旦成为注册物业经理，则进入高收入阶层，促使CPM珍惜职业、珍惜荣誉。1998年注册物业经理的平均年收入达86362美元，而位于洛杉矶地区的MONTEREY  PARK市的平均家庭年收入才32605美元！

　　专业分工：公司多以CPM为核心，其他人员围绕CPM工作，所以规模一般不大（见表），某物业管理公司，具有AMO资格，管理住房380多栋，“康斗”20多栋（类似我们所说的连体别墅）和一些公寓，但整个公司只有4个人。董事长兼总裁为CPM，同时拥有代理、开发、建筑等资质，主要负责对外开拓、制定发展计划、管理决策；副总兼财务主要负责公司财务收支、报表、帐务和内部管理；两个办事员按照指令工作，一天到晚忙于电话、传真、电邮，午餐都要错开来吃。他们就好像大公司的调度，负责根据业主要求，联系、安排维修公司、清洁公司、绿化公司进行日常和特殊的管理事务。

　　注重经营的综合服务：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理物业方面，以住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM除主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

　　5、美国物业管理的内容

　　（1）首要任务是物业经营。美国物业管理的首要任务是将物业经营好。因此在IREM的培训中，总是将物业的促销与租赁放在重要位置。CPM有22.1%的时间用在了经营方面，有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动。物业管理人员更注意的是房地产市场的变化，如何使自己所管的物业保持竞争力，保持高出售率/出租率。及时收取物业经营所得，在租户可能逃租时采取果断的措施减少业主的损失；降低经营成本，通过批量购买、固定服务渠道、适时付款等取得一切可能的优惠，减少顾客的成本。

　　（2）日常维修保养——依靠专业公司。对于物业的日常维修保养，物业管理公司起一个组织、调度和负最终责任的作用。由于社会分工的发达，大多数物业管理公司本身并不备有维修养护人员和设备。房屋及其设备设施由专业公司承担，各类设施还由各对应的专业公司承担；卫生由卫生清洁专业公司承担，一般每周清洁和清运垃圾2次；绿化有绿化专业公司承担，一般绿化人员每周前来修剪、杀虫或施肥1次。绿化喷灌基本自动化，定时自动喷水。

　　（3）保安服务不是物业管理的法定内容，各物业根据业主公约规定而不同。一般物业管理都不包括治安，尤其是住宅，基本没有保安。基本原因有三：一是保安人工费昂贵；二是有保安反给人不安全的感觉，别人会认为是不安全才请保安的，物业难免贬值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉价的服务。还有一个原因是警察和消防队（911）的快速反应。

　　（4）、物业管理一般不设24小时值班，上班时间以外发生的紧急事情，由政府的911办公室处理，物业管理成本大大减少。IREM的解释是减少社会资源消耗，无需在每一处物业都设人等候不太可能发生的事情，政府的一支队伍就可以应付一大片。

　　二、美国高层楼宇设备管理的特点

　　1、采用高端技术，保持楼宇管理的先进性。美国是世界上科学技术最为发达的国家，这也反映在他们对高层楼宇设备的配置要求上。我们在洛杉矶参观了由美国世邦魏理士物业公司管理的智能大厦6500Wilshire Boulevard大厦。该大厦23层高，总面积435，039平方英尺（40416平方米），位于洛杉矶市繁华地段，是洛杉矶市企业界的标志性建筑，由贝聿铭设计。自大厦可远望太平洋海岸、世纪城、好莱坞山及洛杉矶市区。大厦连续三年获得国际建筑业主及经理协会（BOMA）年度最佳大厦的称号并成为洛杉矶市最令人满意的办公大厦。该大厦采用了先进的保安监控系统，免除了人力巡视。大厦空调系统采用美国Auto-Matrix企业的超级终端计算机控制软件系统进行能源管理。该大厦的温控可由工程师利用一部便携式计算机进入超级终端系统，随时随地（特别是在下班时）对空调系统运行进行调整。

　　2、注重节约能源，用高科技手段减少能源支出。参观6500 Wilshire Boulevard大厦，给我们印象最深的是大厦业主及管理者高度重视节约能源，不惜投入重金改造楼宇设备，通过技术手段降低能源。该大厦已连续三年获得美国环保署“能源之星奖”。通过投资改造，大厦能源管理系统，包括空调系统中的自动温控、冷冻机自动切换，所有空气处理机组、冷却塔风扇及车库送排风均安装了调速电机。大厦全面安装了照明探测控制系统及节水阀。仅车库排风机使用变频电机一项就为大厦每年在能源支出上节约近十万美元。

　　3、注重设备管理环境，提高设备使用寿命。该大厦管理者十分重视设备环境的管理与保持。在参观中我们发现，每一处设备间环境整齐，物品摆放井然有序，室内及设备本身洁净无尘，油漆一新，其干净程度令我们惊叹。同时，管理者严格设备管理程序，规范严格，设备检测均有明确的周期规定与现场检测记录。

　　三、本次赴美考察对我国物业管理发展的几点启示

　　1、美国的物业管理注重物业经营服务，物业管理的内涵较广。除以物业管理为主外，涉及中介代理、咨询评估、出租出售、开发销售等房地产行业多个领域，这与目前我国物业管理企业大多单纯从事简单的物业管理基本业务内容状况形成很大反差。注重物业经营，一方面扩大了物业管理的领域，通过多样化经营扩展利润空间，规避行业风险。美国的物业管理企业有40%的收入来自于物业管理以外的经营活动，这对我国目前利润水平过低，经营管理举步维艰的物业管理企业不能不是个重要启示；另一方面，涉足较高端的房地产行业业务内容，可以有效地提高物业管理队伍的整体素质，转变物业管理仅从事简单劳动的对外形象。在美国参观中，感到美方的物业管理人员素质高、干劲足，职责满意度高，94%的物业管理人员具有高等教育学历。要提高我国物业管理从业人员的素质与水平，就要提高行业的吸引力，扩展行业的利润空间和业务空间，涉足房地产高端业务内容，自植梧桐树，外引金凤凰。

　　2、美国高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。参观学习中，给我们很深印象的是，美国职业化的物业管理人员十分珍惜自己得来不易、又具有很高社会与经济价值的注册资格，有很强的长期甚至终身从事物业管理的愿望。他们把自己毕生的精力与才华贡献在物业管理这一社会服务事业，这即保证了他们自己的较高社会地位和经济收入，也保证了美国物业管理的世界级水准。从物业管理行业来说，高度职业化，严格注册资格的筛选程序，限制注册人数（全美仅有9500人），都保证了注册物业经理等资格的整体质量与素质，提高了美国物业管理研究院在全美物业管理行业的地位与信誉，使资格注册这一行业管理手段步入良性循环轨道。我们认为，美国的职业化专业管理队伍建设经验值得我们学习与借鉴。

　　3、注重环保与节能，是此次赴美考察中感到的重要特点。在参观考察6500 Wilshire Boulevard大厦中看到，大厦的业主与管理者对环保节能有明确的目标与计划，业主肯下功夫，肯花价钱投入大量资金用于大厦节能改造，自1994年至逐年投入资金进行各项改造最低提高能效10%，最高提高75%，有效地达到了节能降耗的目的。美国环保署对物业管理中的节能活动给予推动，每年评定“能源之星”项目，对节能显著者予以表彰。我国已提出建设节约型社会，全国各行各业建设节约型企业、机关、单位的活动也都在开展。节约型建设主要是能源的降低，物业管理行业也应开展建设节约型小区、大厦的活动，把环保节能列入物业管理考核的重要内容。

　　考察团成员：田在玮、许新民、赵春凯、雷志超、杨柏林、曹学昌、皇甫广荣、蔡任重、曹阳、阎永平

　　执      笔：曹学昌

　　赴美企业标准化考察报告 

　　经国家标准化管理委员会批准，中国标准化协会赴美企业标准化考察团一行18人，于9月1日至9月16日在美国洛杉矶、华盛顿、纽约、旧金山等城市，对美国企业标准化进行了为期十五天的考察学习。

　　一、考察主要内容：

　　1.参加洛杉矶加州州立大学的"美国标准化管理"的研讨讲座，涉及内容有：

　　(1) 美国的标准化管理

　　(2) 美国的企业标准化现状

　　(3) 美国联邦和州有关标准化的法规

　　(4) 美国有关标准化的政府机构

　　2.参观、访问洛杉矶加州州立大学

　　3.参观、访问旧金山硅谷英特尔公司

　　二、主要收获：

　　1.对美国目前标准化体系和未来发展有了概括的了解和认识概括为：推荐性标准越来越多的取代政府的技术法律法规；标准化体系的作用越来越大与标准有关的各利益方均积极加入和参与标准的制修订工作过程；标准程序不断改进充分利用现代信息技术手段提高标准化制修订速度；美国标准将越来越多的成为国际标准； 

　　2.对美国目前的推荐性标准体系有了初步了解，推荐性标准的特点是：公开性、利益平衡性、工作目标的一致性。

　　3.美国认证机构和标准化程序有了大致的了解和认识从美国UL认证机构的介绍了解到，美国认证机构是属于非赢利性的，认证的核心内容是对产品及生产过程的认证和标准化程序的建立。同时认证机构对获得认证的产品进行监督。 

　　4.美国量管理有了大致了解

　　美国当前实行的是全面质量管理制度，常用的方法包括：顾客需要，市场调查，产品设计，物质供应，营销服务等。

　　三、几点启发

　　1.我国应借鉴西方发达国家的成熟经验，调整改善我国目前国家标准的属性机构，达到绝大部分国家标准为推荐行这一目标。目前我国先行的2万项国家标准中有3000项为强制性，比率仍过高。

　　2.我国目前的认证机构属于经营性，以赢利为目的，这使其认证的公证性大打折扣。

　　3.我国目前的标准制修订周期长，速度慢，不适应科学技术和经济、社会的发展速度。应尽快通过改革先行的标准制修订工作体制、机制和采用先进的信息化技术手段。

　　四、感 触

　　1.美国社会的法制较健全，人们的法律意识强，守法首规的自觉性强以市内交通为例交通违章少，礼让行人因此，每年的交通事故和死亡人数比我国低得多。

　　2.政府和国民都十分重视保护环境和自然生态。美国得法律、法规对环境问题规定都极为严格，国民自觉遵守环保意识强，公共场所都遵守各项规定，城市和海滨蓝天白云，空气清洁，草地和树木覆盖率高。

　　3.立法、管理和监督以人为本。美国社会重视人文思想和人的权益，以政府对产品的监督为例，重点是看是否对人身健康和人身安全有害。

　　4.在美国的十几天里对自己感受最深的讲文明、讲礼貌、遵法守规守纪，物质文明与精神文明的协调一致，留下了深刻印象。

　　张 珍 东

　　10月10日